Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder Kündigungstermin einzuhalten, so ist er gemäss Art. 264 OR von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (Abs. 1). Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann (Abs. 2). Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart und durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat (Abs. 3). Dieser Bestimmung liegt das Prinzip zugrunde, dass der Vermieter das ihm unter den gegebenen Umständen Zumutbare zu tun hat, um den Schaden gering zu halten, der ihm aus der Vertragsverletzung des Mieters entsteht.
Diese Schadenminderungspflicht wird jedoch eingeschränkt, indem vom Gesetz ein absichtlicher Verstoss verlangt wird, was zeigt, dass nur bewusste und schwerer wiegende Unterlassungen zu einer Reduktion des Mietzinsanspruchs führen können (BGE 117 II 156 E. 3 a; BGE 4A_97/2025, E. 5.4.1). Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Vermieter ihn zum Handeln auffordern, und wenn diese Aufforderung ohne Wirkung bleibt oder von vornherein zwecklos erscheint, selbst einen neuen Mieter suchen. Die Rollen dürfen jedoch nicht vertauscht werden, da es Aufgabe des Mieters ist, der vorzeitig aus dem Mietverhältnis aussteigen will, dafür zu sorgen, dass sein Vertragspartner so wenig wie möglich unter den Folgen zu leiden hat. Der Mieter ist behauptungs- und beweispflichtig für die Tatsache, dass der Vermieter die Schadenminderungspflicht verletzt hat (BGE 4A_97/2025, E. 5.4.1; BGE 4A_87/2026, E. 3.1).