Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts sind neue, restriktive Vorschriften nur dann auf Bauten anzuwenden, die nach altem Recht rechtmässig erstellt wurden, wenn wichtige öffentliche Interessen dies verlangen und das Verhältnismässigkeitsprinzip gewahrt bleibt. Diese insbesondere aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und dem Vertrauensschutz (Art. 9 BV) abgeleitete Besitzstandsgarantie gewährleistet, dass nach früherem Recht erstellte Bauten oder gemäss früherem Recht zulässige Nutzungen unter neuem Recht fortbestehen dürfen. Dazu gehört auch das Recht, die zur Bestandeserhaltung nötigen Unterhaltsarbeiten vorzunehmen.
Die Kantone sind befugt, innerhalb der Bauzone einen weitergehenden Besitzstand zu garantieren. So können sie - unter dem Vorbehalt überwiegender Interessen - im Rahmen der sog. erweiterten Besitzstandsgarantie auch die Erneuerung, Umnutzung, Erweiterung oder gar den vollständigen Wiederaufbau einer altrechtlichen Baute gestatten. Ob eine Baute, die dem geltenden Recht widerspricht, geändert, erweitert oder wiederaufgebaut werden darf, entscheidet sich somit nach dem Umfang der ihr zukommenden Besitzstandsgarantie.