Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Fläche als anrechenbar Bruttogeschossfläche (BGF) zählt, ist eine Gesamtwürdigung vorzunehmen.
Nach ständiger Rechtsprechung ist nicht massgebend, ob der Raum sämtliche für Wohnräume geltenden gesundheitspolizeilichen und wohnhygienischen Vorschriften erfüllt. Massgeblich ist vielmehr die objektive, tatsächliche Verwendbarkeit. Kriterien für die Verwendbarkeit zum Wohnen oder Arbeiten bilden etwa das Mass der Belichtung durch Fenster, die Isolation, die Raumhöhe, die Erschliessung (Zugang, Heizung, Frisch- und Abwasser) sowie die innere Ausgestaltung der Räume. Dabei sind nicht alle Elemente gleich wichtig; vielmehr ist eine gesamthafte Würdigung vorzunehmen. Anzurechnen ist auch die BGF von Räumen, die mit geringem Aufwand in einen für das Wohnen oder Arbeiten verwendbaren Raum umgewandelt werden können. Es ist somit auf objektiv feststellbare bauliche Tatsaschen abzustellen, die eine rechtswidrige Benutzung verunmöglichen oder jedenfalls erheblich erschweren.